Vorhabenbezogene Bebauungspläne

Die Schaffung von Baurecht durch vorhabenbezogene Bebauungspläne ist ein gutes Mittel, um als Kommune die Bauvorhaben Dritter zu regulieren. Es können in diesem Fall mehr Standards eingefordert werden als der Gesetzgeber bei sonstigen Bebauungsplänen im Regelverfahren ermöglicht. 

Städtebauliche Verträge

Ist die Kommune die Eigentümerin eines zu bebauenden Grundstücks, kann sie für dessen Übereignung Gegenleistungen mit dem*der Grundstückskäufer*in oder -pächter*in vereinbaren. Neben der klassischen Vergütung können auch weitere Verpflichtungen im Sinne des C2C-Konzeptes vereinbart werden.

Der Vertrag zur Übereignung des Grundstücks kann an einen städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB geknüpft. Welcher Rechtsnatur die städtebaulichen Verträge zuzuordnen sind, ist vom Regelungsgegenstand abhängig. Auch eine Mischung von privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Bestandteilen ist möglich, so können beispielsweise Erschließungsverträge, Ablösevereinbarungen oder Durchführungsverträge zum vorhabenbezogenen B-Plan als öffentlich-rechtliche Verträge mit einer zivilrechtlichen Grundstücksübertragung verbunden werden. Mit diesen zwischen Kommunen und privaten Investor*innen geschlossenen Verträgen lassen sich sowohl Rechte als auch Pflichten von Investor*in und Kommune festlegen. Die Regelungen des § 11 BauGB lassen weitere städtebauliche Verträge zu. Grundsätzlich ist ein solcher Vertrag im Zusammenhang mit den Maßnahmen der Bauleitplanung umsetzbar. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags können so Verpflichtungen für private Investor*innen zur Berücksichtigung von C2C-Aspekten unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit gem. § 11 Abs. 2 BauGB vereinbart werden. Bei konkreten Projekten kann es sinnvoll sein, solche Verträge als Durchführungsvertrag mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan (gem. § 12 BauGB) zu kombinieren. Im Durchführungsvertrag können auch mögliche Vertragsstrafen vereinbart werden.

In Verbindung mit dem Grundstückskauf muss der Durchführungsvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Da dies allerdings nur eingesetzt werden darf, sofern noch kein Baurecht besteht, ist es in der Regel nur bei Änderungen oder bei Aufstellung eines Bebauungsplans eine realisierbare Variante. Sollte bereits Baurecht bestehen, kann Cradle to Cradle hier nur über privatrechtliche Regelungen in Form von Erbbaurechtsverträgen integriert werden.

Erbbaurecht

Ist die Kommune die Eigentümerin eines zu bebauenden Grundstücks, kann sie für dessen Übereignung Gegenleistungen mit dem*der Grundstückskäufer*in oder -pächter*in vereinbaren. Neben der klassischen Vergütung können auch weitere dem C2C-Konzept entsprechende Verpflichtungen vereinbart werden. Dies könnte beispielsweise durch die Aufnahme einer entsprechenden Bauverpflichtung mit Wiederkaufsrecht im notariellen Kaufvertrag mit Absicherung im Grundbuch erfolgen.

Das Erbbaurecht kann hilfreich sei, wenn die Kommune das Eigentum am zu bebauenden Grundstück behält. Grundsätzlich haben Städte und Gemeinden einen größeren Hebel, wenn Grund und Boden in ihrem Eigentum ist. Daher wird empfohlen, eine Art Grundstücksreserve aufzubauen. Um diese umzusetzen, sollte die Vergabe von Grundstücken über Erbbaurecht erfolgen. Wichtig ist, dass bereits bei Vertragsabschluss konkrete Cradle to Cradle-Kriterien formuliert werden, da das Erbbaurecht in der Regel auf 99 Jahre begründet ist und ein Eingreifen während der Erbbaurechtslaufzeit nicht möglich ist. Neben ökologischen Festlegungen kann so auch die Aufrechterhaltung sozial gerechter Zielsetzungen gewährleistet und Boden- und Immobilienspekulationen im Gemeindegebiet entgegengewirkt werden. Im Erbbaurecht kann eine Zweckbindung gemäß C2C festgelegt und bei Nichterfüllung das Grundstück zurückgefordert werden. Mit Aufnahme einer entsprechend formulierten Bauverpflichtung könnte eine Rückabwicklung auch bei einem Kaufvertrag erfolgen. Jedoch zeigen die Erfahrungen: Je enger und detaillierter die Festlegungen ausfallen, desto weniger potenzielle Abnehmer*innen gibt es. Da nach Vertragsschluss kein weiterer Einfluss ausgeübt werden kann, muss die Zweckbindung verbindlich genug in Richtung C2C formuliert sein. Einzige Ausnahme besteht bei der Nichterfüllung der im Vertrag oder im Erbbaurecht geregelten Zweckbindung. Jedoch besteht die Möglichkeit, dass sich die Kommune vor Vertragsabschluss ein Konzept der Bewerber*innen präsentieren lässt. 

Konzeptvergabe

Sollten sich mehrere private Bauherr*innen auf ein Grundstück bewerben, bietet sich das Instrument der Konzeptvergabe an. Darüber können neben ökonomischen auch soziale und ökologische Kriterien bei der Vergabe beachtet werden. Kommunen können beispielsweise bestimmte Energiestandards im Vorfeld und auf Grundlage der Bedarfslage als Ausgangskriterien genau definieren. Das Stadtquartier Neckarbogen in Heilbronn ist ein Beispiel für die erfolgreiche Integration von Nachhaltigkeitsthemen mittels Konzeptvergabe.

Für die Vertragsgestaltung mit den privaten Bauherr*innen bieten sich der Kommune verschiedene Möglichkeiten zur Umsetzung von C2C-Kriterien. Grundsätzlich können Pflichten, wie die Nutzung von gesunden und gesundheitsfördernden Materialien, der Ausschluss von Materialien, die auf der Cradle to Cradle Certified® Restricted Substances List stehen (siehe auch Infobox 7), Energiestandards oder Anteile zu begrünender Flächen vorgeschrieben werden.

Für ein Konzeptbewerbungsverfahren kann ein Punktesystem zur Schaffung von Anreizen verwendet werden. So lassen sich im Vertrag Ziele festsetzen und mit Punkten bewerten. Das Erreichen bestimmter Punktwerte kann mit einer Reduktion des Grundstückskaufpreises verbunden werden. Beispiele für die Punkte sind:

• Punkte pro installierte KWh-Leistung Solarkollektoren
• Punkte pro X Liter Regenwasserspeicherung
• Punkte pro X m² begrünte Dach-/Fassadenfläche
• Punkte für geringen Wert an Grauer Energie in kg CO2-Äquivalent/m² und Jahr.
• Punkte für Anteil unversiegelter Fläche
• Punkte für Anteil oder absolute Menge nachwachsender Rohstoffe
• Punkte für Anteil oder absolute Menge recycelter Rohstoffe
• Punkte für Anteil oder absolute Menge recyclingfähiger Rohstoffe
• Punkte für Animal Aided Design, z.B. Anzahl Nisthilfen, Größe von Biotopfläche, Verstecke wie Gebüsch, Spatzenhaus, Tümpel, Insektenhotel
• Punkte für Erhalt von Luftschneisen zur Belüftung der Stadt
• Punkte für Erhalt von Flugrouten gefährdeter Arten
• Punkte für Erhalt oder Schaffung der Vernetzung von Grünzügen
• Punkte für die Einplanung klimafreundlicher Mobilität, etwa durch Mobilitätshubs mit Sharing-Angeboten
• Punkte für die Einplanung von Sharing-Konzepten auf dem Grundstück wie Repair-Cafés oder Werkzeugverleih
• Punkte für die Förderung wohnortnaher Versorgungsstrukturen wie Urban Farming/Gardening auf dem Dach oder in den Freiflächen
• Punkte für erhaltene Bäume oder Punktabzug für gefällte Bäume je nach Platzierung des Baukörpers auf dem Grundstück
• Punkte für Neupflanzungen von Bäumen und Gehölzen
• Punkte für den Erhalt oder die Wiederverwendung bestehender Elemente auf dem Grundstück wie Bäume, Gebäude(teile), Spielgeräte oder Boden.

Die Gewichtung C2C-inspirierter gegenüber monetärer Kriterien im Punktesystem ist entscheidend, da darüber die Hebelwirkung der Kommune erfolgt. Auch ist eine transparente Bewertung und eine Kontrollinstanz für die Bewertung zur Sicherstellung einer objektiven Beurteilung und Gleichbehandlung für eine erfolgreiche Umsetzung des Punktesystems essentiell. 

Herausforderungen

Die Umsetzung von C2C-Qualität in den verschiedenen Bereichen des Gebäudes und ihre langfristige Sicherung können herausfordernd sein. Die Kommune muss sicherstellen, dass die Erfüllung der gewünschten Qualität während der Vertragslaufzeit regelmäßig überprüft werden kann. Zudem sind Investor*innen in der Regel an einem Grundstückskauf interessiert, da das Erbbaurecht mit laufenden Zahlungen des Erbbauzinses behaftet ist.

Sollte die Kommune selbst Eigentümer*in des Grundstücks bleiben und nicht selbst bauen, bieten sich somit mehrere Möglichkeiten, weiterhin Einfluss zu nehmen. Auch wenn Erbbaurecht in der Praxis (noch) wenig Anwendung findet, bietet es viele Möglichkeiten, langfristig C2C auf dem zu bebauenden Grundstück zu verankern. Aber auch die Konzeptvergabe und verschiedene Formen städtebaulicher Verträge können der Kommune dabei helfen, Cradle to Cradle einzufordern und in Bauprojekten umzusetzen.